COVID-19 : Adaptation du droit de la Copropriété – MAJ de la Note du 24/04/2020

droit immobilier

Publié le 25 mai 2020 par Elie AZEROUAL

Dans le cadre de la loi instaurant un état d’urgence sanitaire, le Gouvernement a adopté plusieurs mesures visant à éviter aux copropriétés concernées de se trouver dépourvues de Syndic habilité à les représenter ; ont ainsi été prises :

une première ordonnance prolongeant automatiquement les mandats de syndic ayant expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 (ordonnance n° 2020-304 du 25/03/2020);

une seconde ordonnance étendant mécanisme de prorogation automatique des mandats de syndic et des conseillers syndicaux expirant avant le 24 juillet 2020 et fixant la durée de ce renouvellement à une période expirant le 23 janvier 2021 au plus tard (ordonnance n° 2020-460 du 22/04/2020) ;

Dans la mesure où la loi prorogeant la « période d’état d’urgence » a opéré une distinction entre cette notion et celle de « période juridiquement protégée », une nouvelle ordonnance adoptée le 20 mai 2020 (n° 2020-304) est venue préciser et rectifier les délais de prorogation ci-dessus évoqués.

Il est désormais prévu que :

les contrats de syndic et mandats de conseillers syndicaux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 le 23 juillet 2020 inclus sont renouvelés dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ;

la désignation doit intervenir au plus tard le 31 janvier 2021 (article 13 de l’ordonnance qui modifie les articles 22 et 22-1 de celle du 25/03/2020).

Les copropriétés représentées par un Syndic dont le mandat, en cours au 12 mars 2020, est venu à expiration entre cette date et le 23 juillet suivant, disposent donc d’un délai expirant le 31 janvier 2021 pour organiser une assemblée générale statuant sur la désignation du Syndic.

En revanche, les contrats de Syndic expirant à compter du 24 juillet 2020 ne bénéficient d’aucune mesure de prorogation automatique de sorte que les copropriétaires devront être appelés à désigner leur Syndic avant cette date.

Compte tenu du délai relativement court imparti à de nombreuses copropriétés pour désigner leur Syndic et des interdictions de regroupement entrainées par la crise sanitaire qui risquent de s’étendre bien au-delà du 23 juillet prochain ainsi que de l'impossibilité matérielle qui en résulte de tenir des assemblées générales dans des conditions normales, le Gouvernement a décidé d’aménager et d’assouplir les conditions de tenues de ces assemblées.

L’ordonnance du 20/05/2020 a créé de nouvelles dispositions (insérées à l’article 22 de celle du 25/03/2020) à cette fin, lesquelles sont applicables jusqu’au 31 janvier 2021.

(i) La 1^ère de ces dispositions (nouvel article 22-2 de l’ordonnance du 25/03/2020) permet au Syndic de décider d’organiser des assemblées générales sans présence physique des copropriétaires et de les tenir par « visioconférence » ou par « tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification »;

Il est prévu que les copropriétaires peuvent également, avant la tenue de cette assemblée dématérialisée, voter par correspondance, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10/07/1965 ;

Le texte précise que lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique « n'est pas possible », le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ;

Le recours à ces modes de prise de décisions collectives peut être décidé par le Syndic même lorsqu’une l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée ; ce dernier doit toutefois en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée ;

(ii) Les autres dispositions (nouveaux articles 22-3 et 22-5 de l’ordonnance du 25/03/2020) permettent au Syndic d’avoir recours au dispositif décrit ci-avant en dérogeant à certaines des règles du décret de 1967 concernant les modalités de convocation et d’établissement du procès-verbal d’assemblée ;

Il est notamment prévu qu’en cas de convocation d’une assemblée dématérialisée la convocation ne précise pas de lieu de réunion mais doit mentionner les modalités de scrutins (par communication électronique avec possibilité de vote par correspondance ou uniquement par ce biais en cas d’impossibilité de tenir une assemblée numérique) ;

La feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée sont signés dans les 8 jours suivant la date de cette assemblée par le Président de séance (et les éventuels scrutateurs) lorsqu’elle s’est tenue par visio ou audioconférence, ou par le Président du conseil syndical lorsque les votes ont été exprimés uniquement par correspondance (étant précisé que dans ce cas, le PV peut également être signé par l'un des membres du CS, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic),

Il est par ailleurs laissé au syndic le choix « des moyens et supports techniques » permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer aux assemblées digitales et ce, « jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation » ; ce choix pouvant à priori être porté à la connaissance des copropriétaires postérieurement à la convocation ;

(iii) Les dernières dispositions de l’ordonnance (nouvel article 22-4 de l’ordonnance du 25/03/2020) permettent à un copropriétaire mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu des 10% prévus à l’article 22 de la loi de 1965).

L’intention du Gouvernement est donc de privilégier la tenue d’assemblée dématérialisées et, lorsqu’elles n’apparaissent pas possibles, le scrutin par correspondance et ce, tout en en aménageant ces modalités de prise de décision collective pour permettre utilement leur utilisation pendant l’épidémie du Covid-19.